Kjøpe før du selger: Regnestykket for månedene med to boliger

Rentemøtene har fått mye oppmerksomhet denne høsten. Med en prisvekst på 3,3 prosent i august ligger inflasjonen fortsatt over målet ifølge SSB. Torsdag hevet Norges Bank renten og signaliserte at flere renteøkninger er i vente. For boligeiere med bytteplaner er det naturlig å følge med på hvert kvarte prosentpoeng. Den største trusselen mot gevinsten ved et boligbytte finner du likevel et annet sted, nemlig i perioden der du eier to boliger samtidig.

Hva det koster å eie to boliger

Kjøper du ny bolig før den gamle er solgt, trenger du som regel mellomfinansiering. Det er et kortsiktig lån som dekker egenkapitalen som fortsatt står bundet i den gamle boligen, og det er sjelden billig. Renten ligger gjerne ett til to prosentpoeng over et vanlig boliglån, og de fleste banker setter en grense på seks måneder.

Et enkelt eksempel viser hvor fort det går. Med fire millioner kroner i mellomfinansiering til sju prosent rente betaler du rundt 23 000 kroner i renter hver måned. I tillegg kommer strøm, forsikring og kommunale avgifter eller felleskostnader for boligen som står tom, og da nærmer den månedlige regningen seg fort 30 000 kroner. Etableringsgebyret på noen tusenlapper er det minste problemet.

Satt opp mot avkastningen blir bildet tydeligere. Ifølge Eiendom Norge har boligprisene steget 4,9 prosent så langt i år, noe som for en bolig til fem millioner utgjør i underkant av 250 000 kroner i verdiøkning. Fire måneder med dobbel boligkostnad spiser nesten halvparten av den gevinsten.

Salgstiden veier tyngre enn renten

Her er det lett å stirre seg blind på feil tall. Blir renten satt opp med 0,25 prosentpoeng, øker renteutgiften på et mellomfinansieringslån på fire millioner med rundt 830 kroner i måneden. Det merkes i budsjettet, men det er småpenger sammenlignet med én ekstra måned der boligen står usolgt.

Gjennomsnittlig omsetningstid lå på 50 dager i august, ned fra 62 dager i juli. Snittet skjuler store forskjeller mellom byer, boligtyper og prisklasser. I tillegg går det ofte én til tre måneder fra budet er akseptert til overtakelsen, og først da kommer pengene fra salget inn på kontoen. Selv et raskt salg kan dermed gi tre til fire måneder med to lån å betjene. Aktiviteten i markedet pleier også å dabbe av mot jul, og en bolig som ikke er solgt i november, blir fort liggende over nyttår.

Prisantydningen bestemmer ventetiden

Faktoren du selv har mest kontroll over, er prisantydningen. En bolig som legges ut for høyt, blir fort liggende, og etter noen uker uten bud begynner interessentene å lure på hva som er galt. Når prisen til slutt justeres ned, har du allerede betalt for flere måneder med dobbel rente. Valget av eiendomsmegler er derfor like mye et økonomisk valg som et praktisk. En megler med god lokalkunnskap vet hva lignende boliger har gått for de siste månedene, og hvor lang tid salgene har tatt.

Det kan være fristende å gå for den som lover høyest verdivurdering. Sammenligner du flere meglere, ser du raskere hvilke anslag som henger sammen med faktiske salg i området, og hvilke som først og fremst skal vinne oppdraget. Et nøkternt anslag kan føles skuffende ved kjøkkenbordet, selv om det ofte er nettopp det som gir raskest salg. Spør også hvordan megleren vil legge opp salget i tid, og om fotografering og visninger kan komme i gang før du selv har flyttet ut.

Vil du slippe risikoen helt, kan du selge først og kjøpe etterpå, eller legge inn bud med forbehold om salg av egen bolig. Et annet grep er å avtale sen overtakelse på den nye boligen, slik at datoene overlapper minst mulig. Alle løsningene krever mer planlegging, og noen ganger en periode i leid bolig, men for mange er det en fornuftig pris å betale. Den som regner på månedene mellom to boliger før budrunden starter, har langt bedre forutsetninger for å beholde mer av verdistigningen selv.