(+) Hva om boligprisene ikke stiger?

Kom deg inn på boligmarkedet så fort du kan.» Det har vært mantraet i Norge i flere tiår. Gjerne før du er ferdig med studiene. Noen starter jakten på bolig før de i det hele tatt vet om de vil trives i byen, på studiet – eller med det nye livet som venter.

I Norge handler det ikke om å kjøpe hus – det handler om å komme seg inn på boligmarkedet. Koste hva det koste vil.

I USA og mange andre land er det annerledes. Eiertrangen er sterk der også, men de snakker om å kjøpe hus – som i nå skal vi etablere oss, få barn, slå oss ned». Ikke som i jeg skal bo i en toroms i 18 måneder og så selge igjen med gevinst».

Vi kjøper leiligheter vi ikke trenger

Små studentleiligheter, kjøpt med høyt lån og lav egenkapital.
Vi betaler dokumentavgift. Vi handler møbler på IKEA og Bohus, og kanskje Bolia – hvis budsjettet tillater det.

Og vi vet at levetiden på denne boligen er kort – 1 til 3 år. Likevel gjør vi det. Fordi:

Det lønner seg uansett. Boligprisene stiger jo.»

Men gjør de det – alltid?

Hva om boligprisene ikke stiger?
Hva om de står stille?
Eller – enda verre – går ned?

Dette er ikke lenger et teoretisk spørsmål.

I Trondheim, hvor jeg selv er aktiv i markedet, har prisutviklingen vært svak over flere år. Du kan ikke bare se på boligprisstatistikken, som fortsatt viser stigende boligpriser. Mange taper penger på kjøp og salg av leiligheter.

Jeg kjenner folk som ikke får solgt. En tidligere student må nå ta 500 000 kroner i tap – hvis han skal få solgt. En annen tapte én million på en toroms for omtrent ett år siden. Eiertid? 1–2 år.

Samtidig har kostnadene ved å eie økt: renter, felleskostnader, kommunale avgifter og vedlikehold. Alt har steget kraftig.

Og i mange tilfeller er det nå billigere å leie enn å eie.

Likevel fortsetter mange å kjøpe.

Hvorfor?

Fordi troen sitter dypt.

Nordmenn har en nesten religiøs tro på boligmarkedet.
Det er trygghet. Det er sparing. Det er gevinst.

Men den troen bygger på én forutsetning:
Number only goes up.

Og det er ikke nødvendigvis sant lenger.

Leie er ikke å kaste penger ut av vinduet

Tenk deg at du skal bo i en bolig i 1–3 år.
Du vet ikke hvor du skal videre. Du er i etableringsfasen, med usikker inntekt og mange valg foran deg.

Ville du fortsatt kjøpt – hvis du visste at boligprisene ikke kom til å stige?
Ville du anbefalt barna dine å gjøre det?
Ville du lånt dem penger til det?

Å bo har alltid en kostnad

Enten du eier eller leier.

Filter ut avdraget (som er tvungen sparing), og legg til vedlikehold, oppussing, kommunale avgifter og felleskostnader – så sitter du igjen med det det faktisk koster deg å bo i egen bolig.

Leier du, betaler du husleie. That’s it.
Det eneste som eventuelt kommer i tillegg er strøm – men det gjelder jo for boligeiere også.

Hva koster det å bo?

– En toroms koster X
– En treroms koster Y
– En fireroms koster Z

Hva koster det om jeg kjøper?
Hva koster det om jeg leier?

Prisstigning? Joda, du kan gjerne regne på det – men ikke forvent det. Og hvis du gjør det, husk å ta med kjøps- og salgsomkostninger i regnestykket.

Og de kronene du sparer fordi husleien er lavere enn eierkostnaden – de bør du selvsagt investere. Det samme gjelder egenkapitalen, som du slipper å bruke når du leier.

Bottom line: Å leie er ikke å kaste penger ut av vinduet – det er prisen du betaler for å bo et sted.

Når lønner det seg å leie?

– Når botiden er kort
– Når boligprisene ikke stiger
– Når rentene er høye
– Når du ønsker fleksibilitet
– Når kjøps- og salgsomkostninger spiser opp eventuell gevinst

Leie gir fleksibilitet. Det reduserer forbruksjaget. Og det lar deg bo riktig – uten at du trenger å eie alt du bor i.

Kanskje vi må endre spørsmålet

I stedet for å spørre:

Når skal du komme deg inn på boligmarkedet?»

…bør vi kanskje spørre:

Hva passer for deg akkurat nå?»
Hvilken bolig er mest fornuftig økonomisk – for deg, akkurat nå?»

Det kan være eie.
Men det kan også være leie.

Og hvis boligprisene ikke stiger, er det i hvert fall verdt å tenke seg om to ganger.

For ordens skyld: Jeg har solgt alle mine egne utleieeiendommer og har trukket meg ut av alle eiendomsselskaper som driver med utleie.