Høy rente presser amerikanerne ut av boligmarkedet – kommer den etterlengtede priskorreksjonen nå?

For første gang på over et tiår er det dramatisk flere selgere enn kjøpere i det amerikanske boligmarkedet.  Tallene viser at det i februar var rundt 630.000 flere boliger til salgs enn det fantes kjøpere – et gap på hele 46,3 prosent. 

Det er det største misforholdet siden målingene startet i 2013. Med andre ord: markedet har snudd. Der selgere tidligere hadde makten, er det nå kjøperne som sitter med forhandlingskortene. 

Når tilbudet overstiger etterspørselen i denne størrelsesordenen, defineres det som et klassisk kjøpers marked. Men det er en viktig nyanse her. Det er kun et kjøpers marked for de som faktisk har råd til å kjøpe.

Bak utviklingen ligger en kombinasjon av høye boligpriser, vedvarende høye renter og økende økonomisk usikkerhet. Resultatet er at mange potensielle kjøpere rett og slett har trukket seg ut av markedet. Det er denne ubalansen som nå driver markedet. Når kjøperne forsvinner, blir boligene liggende usolgt. Og når boliger blir liggende, begynner noe å skje: selgerne mister tålmodigheten.

Flere trekker boligene fra markedet etter å ha opplevd manglende interesse. Andre lar være å legge ut boligen i det hele tatt etter å ha sett naboer selge under prisantydning. Dette er klassiske tidlige tegn på et marked i endring. 

Samtidig er tilbudssiden fortsatt sterk. Effekten av det såkalte “mortgage rate lock-in” – hvor boligeiere holder på gamle, gunstige lån – er i ferd med å avta. I tillegg har nybyggingen vært høy, særlig i sørstatene. Det har skapt en situasjon hvor tilbudet vokser, mens etterspørselen svekkes.

Geografisk er forskjellene tydelige. De sterkeste kjøpers markedene finner vi i sør. Byer som Miami, Nashville og Austin har nå langt flere selgere enn kjøpere – i Miami alene er det over 160 prosent flere selgere enn kjøpere. Forklaringen ligger delvis i pandemien. Under covid flyttet mange til såkalte Sun Belt-stater som Florida og Texas, drevet av lavere kostnader og mer plass. For å møte etterspørselen ble det bygget kraftig ut. Nå er situasjonen snudd. Høyere renter og kraftig prisvekst har presset mange ut av markedet, samtidig som tilbudet fortsatt er høyt. I tillegg møter enkelte områder nye utfordringer, som økende forsikringskostnader og naturkatastrofer – spesielt i Florida. Summen av dette er et boligmarked i ubalanse.

For investorer reiser dette et åpenbart spørsmål. Er dette starten på en bredere priskorreksjon?Historisk har boligmarkedet vært tregt til å snu, men når det først skjer, kan bevegelsene bli kraftige. Når selgere konkurrerer om færre kjøpere, presses prisene ned. Og når prisene faller, kan det igjen påvirke både forbruk, banksektor og bredere økonomisk aktivitet.