(+) Privat eller AS? Slik bør du investere i eiendom i 2025

Skal du kjøpe én utleiebolig eller bygge en større portefølje? De oppdaterte reglene i Utlånsforskriften gjør det enklere for privatpersoner å låne til bolig, men det er fortsatt viktige forskjeller mellom å investere privat og via aksjeselskap. I denne artikkelen får du en oppdatert oversikt over hva som lønner seg i 2025 — privat eierskap eller investering via AS.

Private investeringer: Fordeler og begrensninger

Å investere privat har tradisjonelt vært enkelt og fleksibelt. Du kan bruke egen bolig som sikkerhet, finansiere kjøp med privat banklån, få med deg rentefradraget i skattemeldingen og utnytte egen lønnsinntekt som betjeningsevne for de lånene som går til å kjøpe sekundærboliger. Samtidig er det noen begrensninger:

– Utlånsforskriften (oppdatert i 2025): Fra 1. januar 2025 kan du låne inntil 90 % av boligens verdi, uavhengig av om det er primær- eller sekundærbolig, over hele landet. Avdrag kreves hvis du låner over 60 % av boligens verdi. Bankenes fleksibilitetskvoter gjør at de kan fravike kravene for 10 % av utlånene sine (8 % i Oslo).

– Skatt: Leieinntekter skattlegges som alminnelig inntekt (22 % i 2025). Gevinst ved salg av utleiebolig beskattes også med 22 %, med mindre du oppfyller bo- og eiertidskravet.

– Kapitaloppbygging: Du bygger formue privat, overskuddet etter skatt er fritt disponibelt av deg personlig og du betaler skatt på overskudd med mindre du har fremførbare underskudd eller vedlikeholdskostnader som nuller ut leieinntektene dine.

Eiendomsinvestering gjennom AS: Større kontroll og skattefordeler

Når du investerer via aksjeselskap (AS), gjelder ikke Utlånsforskriften for selskapet — bankene vurderer lån basert på økonomien i hver enkelt eiendom/ deal, selskapets økonomi, sikkerhet og inntekter. I tillegg er bankene opptatt av hvem som står bak selskapet – eierne og ledelsen. Hvem er de og hvilken kompetanse har de.

Dette gir flere fordeler:

– Ingen utlånsforskrift: AS omfattes ikke av Utlånsforskriften for privatpersoner. Bankene setter egne krav, som ofte innebærer høyere krav til egenkapital (typisk 30–40 %), men gir deg større frihet til å forhandle om egne vilkår og mulighetene til å skalere porteføljen er stor hvis du er god til å finne gode kjøp og tilføre merverdi til eiendommene.

– Skattefordeler: Leieinntekter i AS beskattes med 22 %, men du kan reinvestere overskuddet før det eventuelt tas ut som privat utbytte. Gevinst ved salg beskattes også med 22 %, og utbytte beskattes først når det tas ut privat (med effektiv utbytteskatt på 37,84 % i 2025).

– Fleksibel portefølje: Du kan eie flere eiendommer i samme selskap eller etablere holdingselskap med datterselskaper for risikospredning og skatteplanlegging.

– Siden det er tallene i dealen din som avgjør hvor mye du får i lån, og ikke din personlige inntekt, vil du ha svært gode muligheter for å refinansiere ut den egenkapitalen som du bruker og dermed kan du skalere på en helt annen måte gjennom AS. Dette gjør at du som har ambisjoner om å bygge deg en portefølje må vurdere å starte med AS nesten med en gang.

Utlånsforskriften og skatt i 2025

*Selv om det ikke foreligger noen regler som gjør at bankene må bruke Utlånsforskriften for AS er det noen banker som legger de same reglene til grunn også for AS. Det gjør at du kan bli avkrevd avdrag på lån over 60%, men vit at dette er gjenstand for forhandlinger.

Når lønner det seg å investere privat?

• Du skal kun eie én eller to utleieboliger (sekundærboliger)
• Du ønsker enkel administrasjon og lavere kostnader
• Du har høy inntekt og / eller tilgang på høy belåning privat og kan utnytte sikkerhet i egen bolig
• Du planlegger å selge med skattefritak (bo- og eiertidskravet)
• Du kan å skape gode dealer og ønsker en kontantstrøm privat
• Du er villig til å leie egen bolig og kjøper bare sekundærboliger som gir deg god løpende avkastning

Når lønner det seg å investere via AS?

• Du ønsker å bygge en portefølje av eiendommer
• Du vil reinvestere overskudd uten å betale utbytteskatt underveis
• Du vil stå friere til å låne, uavhengig av privat økonomi og Utlånsforskriften
• Du planlegger langsiktig virksomhet med struktur, holdingselskap og eventuelt flere investorer
• Du har allerede kapital i ett eller flere selskaper som du ønsker å investere i eiendom
• Du ønsker å bygge en portefølje av eiendommer
• Du skal satse på eiendom og vil bygge opp din egen bedrift
• Du planlegger å kjøpe næringseiendom eller større hybelhus eller hele bygårder
• Du har så mye EK at du må ha AS for å skatteplanlegge og investere stort
• Du skal kjøpe eiendom for investering sammen venner eller andre

Mine beste råd til eiendomsinvestorer i 2025

1. Start med en klar plan: Skal du bygge portefølje eller ha én eller to trygge utleieboliger? Det avgjør valget.

2. Vurder finansiering nøye: Bankenes vilkår for AS er gjerne strengere i starten (les høyere rente og gebyrer), men gir større fleksibilitet over tid.

3. Sjekk skatteeffekten: AS gir utsatt skatt ved reinvestering, men husk utbytteskatt hvis du skal hente ut penger privat. Det er ikke noe poeng med å drive i AS om du trenger overskuddet utbetalt til deg selv fortløpende. Da skatter du nesten 50%

4. Tenk på administrasjon: AS krever løpende regnskapsføring, årsregnskap og skattemelding. Vurder om det er verdt det for deg.

5. Vurder en hybridmodell: Eie én utleiebolig privat og resten i AS kan gi deg det beste fra begge verdener.

Vil du vite mer? Jeg har skrevet mer om hvordan du kan sette opp et AS for eiendom og bygge portefølje smart på palrestad.no. Der finner du også et lenger innlegg om privat eller AS – Investere i eiendom privat eller gjennom AS?