(+) Ikke kjøp i siste byggetrinn: Lærdommen som kostet millioner

Nybygg har i mange år vært en attraktiv inngang til eiendomsmarkedet for både nybegynnere og profesjonelle investorer. Men ikke alle kjøp er like smarte. Dette er historien om en dyr lærepenge – og hvorfor du bør tenke deg ekstra godt om før du investerer i de siste byggetrinnene i store boligprosjekter.

Jeg vil gå så langt som å si at du ikke bør kjøpe i siste byggetrinn – hvis du bryr deg om å gjøre et godt kjøp!

Dette skrives primært for deg som tenker på å kjøpe nybygg (prosjekt) for å spekulere i videresalg før overtakelse, men det er også relevant for deg som vurderer kjøp av nybygg for å bo i selv. Du vil vel også gjøre et godt kjøp?

Prisstigningen er ofte tatt ut før du kommer inn

En viktig erkjennelse jeg selv burde hentet fram tidligere, er denne: Unngå å kjøpe i de siste byggetrinnene i store utviklingsprosjekter.

Hvorfor?
Fordi potensialet for prisstigning som regel allerede er tatt ut. Tidligere byggetrinn har ofte fått bedre inngangspris og har dermed mer fleksibilitet ved videresalg. Når du kjøper i byggetrinn 4, 5 eller 6, konkurrerer du med:

• Bruktboliger fra byggetrinn 1–3 til lavere priser
• Usolgte nyboliger fra utbygger med minimal fortjenestemargin

Dermed blir din posisjon svakere, og risikoen betydelig høyere.

Dette gjelder spesielt i større byggeprosjekter som utvikles over mange år.

Hvordan nybygg prises – og hvorfor det er lett å bli lurt

Mange utbyggere jobber ofte med en salgsstrategi som går ut på å selge byggetrinn 1 og 2 til lavere pris for å sikre salgssuksess og rask byggelåns finansiering. Det er spesielt i slike situasjoner du kan gjøre gode dealer som investor. Men utover i prosjektet skrus prisene gradvis opp, til et punkt hvor oppsiden er tatt ut. Utleiepotensialet svekkes og muligheten for å selge med rask gevinst forsvinner raskt.

Mange utbyggere skrur ofte opp prisen på de usolgte boligene utover i salgsprosessen på hvert enkelt byggetrinn også.
Så her gjelder det å følge med – om du ikke vil betale for mye for en helt ny leilighet.

Prissetting av nybygg er en kunst.
Det krever inngående kjennskap til:

• Lokalt prisnivå
• Salgshistorikk for lignende prosjekter
• Markedets evne til å absorbere nye boliger (i det aktuelle området)

Har du ikke denne kunnskapen – eller er villig til å skaffe den, er det bedre å stå over.

For å være brutalt ærlig: I enkelte tilfeller ville det vært mer lønnsomt å sette pengene i et indeksfond, ja faktisk på sparekonto i banken i mange tilfeller.

Et eksempel: Nybyggmarkedet i Trondheim

Vi investerte lenge i nybygg i Trondheim med stor suksess. Men vi var for sene med å trekke oss ut.

Det siste prosjektet vi gikk inn i, endte med tap. Ikke fordi leilighetene var dårlig, men fordi markedet var mettet. Det var for mange investorer som tenkte likt, og vi satt til slutt igjen med et produkt som verken var billigst eller mest attraktivt.

Det ble en dyr lærdom.

Det er lett å se i ettertid, men en slik utvikling skjer selvsagt ikke over natten.

Trondheim ble, etter mitt syn, oversolgt.

På et tidspunkt ble det solgt flere nye boliger i Trondheim enn i Oslo. Det i seg selv bør være en rød lampe. Det var så mye investorkapital i omløp at Oslo-utbyggere til og med kontaktet Trondheimsmeglere for å selge Oslo-leiligheter til Trøndere.

Dette er forøvrig ikke over. Fortsatt selges det mest nybygg i Trondheim – mye til investorer.

Jeg har sluttet å kjøpe der, og håper for alle andres del at jeg tar feil om markedet der.

Mariakvartalet og Oslo-markedet: Et betimelig eksempel

Da Mariakvartalet ble lansert i Oslo høsten 2023, fulgte jeg interessert med. Snittpriser på 2-roms lå på 146.000–158.000 kroner per kvadratmeter.
Den billigste 2- roms leiligheten kostet kr. 5.650.000,- men de fleste kostet mellom 6 – 7,5 millioner.
Jeg vurderte å kjøpe, men trakk meg.

Ikke fordi prosjektet var dårlig – det solgte tvert imot ekstremt godt – men fordi jeg ikke kjenner Oslo-markedet godt nok.

Jeg så mange investorer kaste seg på. Jeg tror mange kjøpte for å spekulere i prisvekst.

Det kan selvsagt gå bra. Men hvem skal egentlig kjøpe disse leilighetene når de skal videreselges 2-3 år senere med påslag?
Neppe studenter. Førstegangskjøpere? Kanskje en annen investor?

Det blir ihvertfall ikke veldig gode regnestykker på utleie…
Nå nylig kom siste byggetrinn i Mariakvartalet.
Pris på den billigste 2- romsen?

Kr. 6.800.000,- for 46 kvm. BRA – 2. etasje.
Vil du litt opp i høyden kan du kjøpe en 47 kvm. i 8. etasje til kr. 9.350.000,-

Som sagt, jeg kjenner ikke Oslo markedet, men dette er siste byggetrinn i et større prosjekt.
Jeg ville ikke lagt kapitalen min der, om jeg var ute etter kortsiktig gevinst.

Moralen: Kunnskap er din beste beskyttelse

Dette er ikke ment som et investeringsråd, men et erfaringsbasert perspektiv. Jeg har levd av å tjene penger på nybyggkjøp og videresalg de siste 5 årene. Men timing og lokalkunnskap er avgjørende.

Det viktigste rådet jeg kan gi:

For å lykkes med kjøp av nybygg, må du ha inngående kjennskap til prisnivået i området. Uten denne innsikten, er det bedre å avstå fra kjøp.»

Invester der du forstår markedet. Kjøp innenfor din strategi. Og aldri la deg friste av siste byggetrinn i et prosjekt som allerede har toppet seg.

Dette innlegget er et bearbeidet utdrag fra boken Utleieguiden – Den Store Oppsummeringen» av Pål Restad.

Vil du lese mer om eiendomsinvesteringer og knytte kontakter til andre i eiendomsbransjen bør du sjekke ut Eiendomshjørnet.